Le tribunal administratif de Paris a validé la légalité de la préemption exercée par la ville de Paris sur un immeuble de la place du marché Saint-Honoré, dans le 1er arrondissement de la capitale, pour y édifier quatorze logements sociaux et deux commerces. 

2,6 millions d’euros de travaux pour réhabiliter l’immeuble

La maire (PS) Anne Hidalgo avait en fait préempté cet immeuble situé au 24, place du marché Saint-Honoré pour 7,7 millions d’euros le 27 janvier 2022 : le 1er arrondissement était toujours « largement déficitaire » en logements sociaux, avait justifié la maire de Paris, puisqu’il ne comptait que 848 logements sociaux au 1er janvier 2013, soit 8,6 % du parc de logements.

Une « étude de faisabilité » avait d’ailleurs relevé « la vétusté de l’état général des réseaux » de l’immeuble, « l’absence d’isolation thermique » et « l’affaissement des planchers sur toute une travée de fenêtres ». Cela va nécessiter une réhabilitation de près de « 2,6 millions d’euros ». 

Sa propriétaire et les acquéreurs évincés s’étaient donc tournés vers le tribunal administratif de Paris pour faire annuler cette préemption qui avait fait capoter leur propre transaction : elle n’était justifiée par aucun « projet réel de la ville de Paris », selon eux.

La préemption, « un des outils » en faveur du logement social

Une collectivité peut en effet exercer son droit de préemption uniquement pour « la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations fixées par le code de l’urbanisme ». La décision doit alors, dans de tels cas, « mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé » selon la loi.

Les collectivités qui veulent faire jouer ce droit de priorité doivent justifier, « à la date à laquelle elles l’exercent », de la « réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement », quand bien même les « caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies ».

En l’espèce, « la décision (…) se réfère au Programme local d’habitat », constate le tribunal administratif de Paris dans un jugement en date du 27 novembre 2023 qui vient d’être rendu public. Elle indique que cette préemption « participe à l’accroissement du nombre de logements sociaux », qui constitue « l’une des actions » du PLH dans le 1er arrondissement, afin de se rapprocher du seuil de 25 % imposé par la loi SRU.

« Le Programme local de l’habitat (…) fixe au nombre de ses actions le développement du logement social en secteur diffus », font observer les juges. « Il identifie l’exercice du droit de préemption comme l’un des outils au service de cette action. »

La « quasi-totalité de l’arrondissement en déficit »

« La quasi-totalité de l’arrondissement se trouve dans la zone de déficit en logement social », justifiait ainsi la ville de Paris. « L’objectif de production doit (…) être poursuivi pour (…) contribuer à mieux équilibrer les logements sociaux sur le territoire parisien. »

« Compte tenu des faibles ressources foncières encore mobilisables dans l’arrondissement, toutes les voies permettant de créer des logements sociaux seront exploitées et notamment l’usage du droit de préemption urbain », avait décidé le conseil de Paris en février 2015.

« Si les requérants font valoir que la ville de Paris n’a pas signé d’accord avec un bailleur social pour le projet litigieux, qu’elle n’a pas réalisé d’étude sur les locataires actuels et potentiels et que le zonage du programme n’est pas pertinent, de telles circonstances sont sans incidence sur la qualification d’action ou d’opération d’aménagement », en conclut le tribunal administratif de Paris. « Dans ces conditions (…), les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la réalité du projet n’est pas établie. »

CB -PressPepper

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